Huurbeleid: de regels en de praktijk

Het kabinet-Rutte koos er in het regeerakkoord voor dat de huren van sociale huurwoningen harder mogen stijgen dan de inflatie. De huurverhogingen zijn bovendien inkomensafhankelijk: de huur kan meer stijgen bij een hoger (gezins)inkomen. 

Tegelijkertijd voerde het kabinet voor alle verhuurders een nieuwe belasting in: de verhuurdersheffing. Om die verhuurdersheffing te kunnen betalen moeten verhuurders de huren verhogen, zo realiseert ook het kabinet zich.

Huurstijging
Woningcorporaties verhoogden de huren in 2014 iets meer dan particuliere verhuurders. De huren van sociale huurwoningen van corporaties stegen gemiddeld met 4 procent; die van particuliere verhuurders 3,5 procent. Corporaties maakten wat vaker gebruik van de mogelijkheid om de huren extra te verhogen bij hogere inkomens.
De belangrijkste oorzaak van de huurstijging is de verhuurdersheffing die woningcorporaties aan het Rijk moeten afdragen en die oploopt tot 1,7 miljard euro in 2017. Deze heffing geldt niet voor (particuliere) verhuurders die maximaal tien woningen verhuren.
Nieuwe huurders
Verhuurders stellen de huur opnieuw vast als de woning leeg komt en er een nieuwe huurder in komt (‘harmonisatie’). Soms sluit de prijs niet meer aan bij de kwaliteit en de waarde van woning. De huur wordt dan aangepast op basis van het puntenstelsel. Woningcorporaties verhoogden de huren bij mutaties in 2014 meer dan commerciële verhuurders.
Een verklaring daarvoor is dat commerciële verhuurders al een meer marktconforme huur vragen (gemiddeld 85 procent van maximaal redelijk) dan woningcorporaties (gemiddeld 69 procent van maximaal redelijk). Daarnaast investeren woningcorporaties extra in energiebesparing en woningverbetering. Zij rekenen deze investeringen vaak pas door in de huur als de volgende huurder in de woning komt.
Betaalbaarheid
In de analyse van het huurbeleid in 2014 staat ook dat woningcorporaties lang niet altijd gebruik maakten van de maximale mogelijkheden om de huur te verhogen. Corporaties houden steeds meer rekening met wat hun huurders kunnen betalen, blijkt uit de huurenquête van Aedes over 2014 en de voornemens van corporatiedirecteuren voor 2015. Dat geldt vooral voor de laagste inkomensgroepen, die de afgelopen jaren te maken kregen met forse inkomensdalingen.
Samen met Woonbond, VNG, G4 en G32 pleitte Aedes meermaals bij de minister van BZK om de betaalbaarheid voor verschillende type huishoudens beter in kaart te brengen. Zo kunnen corporaties daar rekening mee houden.
Verschillen
Niet alle woningcorporaties voeren hetzelfde huurbeleid. Dat komt door soms grote verschillen in financiële positie, de situatie op de lokale en regionale woningmarkt en de keuzes die corporaties maken.
Financiële positie
Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) publiceerde onlangs cijfers over de vermogensstijging van woningcorporaties. Het beeld ontstond daardoor dat het vermogen van corporaties groeit door almaar de huren te verhogen. Dat beeld behoeft volgens Aedes nuancering. Het gaat hier om een ‘papieren’ stijging, veroorzaakt door een andere waardering van het woningbezit.
De investeringen van woningcorporaties staan al een aantal jaren onder druk. Dat komt door de financiële crisis, maar ook door de verhuurderheffing. Corporaties brengen dit geld deels op door te besparen op bedrijfslasten en hun investeringen te minderen, en deels door de huren te verhogen.