dinsdag 5 mei 2015
maandag 4 mei 2015
Nieuwe Woningwet: de hoofdpunten
De
Eerste Kamer stemde dinsdag 17 maart 2015 unaniem in met de nieuwe Woningwet. De
Tweede Kamer nam dinsdag 24 maart een aantal moties aan, waaronder over het
verplicht passend toewijzen. De belangrijkste hoofdpunten en de gevolgen van de
wet op een rijtje.
AMvB
Bij de wet hoort een AMvB (Algemene Maatregel van Bestuur) waarin details over de uitvoering van de wet zijn vastgelegd. Minister Blok heeft op 6 februari 2015 een voorstel daarvoor naar de Eerste en Tweede Kamer gestuurd. Kamerleden kunnen minstens vier weken op de AMvB reageren en mogelijk volgt er een debat over. Daarna gaat de AMvB voor advies naar de Raad van State.
Hoofdpunten
Aedes heeft de hoofdpunten uit de nieuwe Woningwet op een rijtje gezet. Ook de belangrijkste plannen uit de AMvB staan erbij. Dit overzicht geeft een samenvattende beschrijving van de wetsteksten en heeft een voorlopig karakter. Het is vooral bedoeld voor corporatiemedewerkers die betrokken zijn bij de voorbereiding van de uitvoering van de wet. De politieke behandeling kan nog tot veranderingen leiden en op een aantal punten dringen we daar nog op aan. Het overzicht wordt dan aangepast.
Indeling
1. Werkdomein woningcorporaties
2. Scheiding of splitsing van DAEB- en niet-DAEB-tak
3. Passend toewijzen
4. Governance en intern toezicht
5. Verslaglegging en financiële transparantie
6. Extern toezicht en sanering
7. Rol gemeenten
8. Rol huurders
9. Woningmarktgebieden
10. Diversen (klachtenreglement, wooncoöperatie, overcompensatie, gemengde dienstverlening)
Tekst wetsvoorstel en concept AMvB
Onder dit artikel vindt u de laatste versies van de officiële teksten van het ministerie:
Bij de wet hoort een AMvB (Algemene Maatregel van Bestuur) waarin details over de uitvoering van de wet zijn vastgelegd. Minister Blok heeft op 6 februari 2015 een voorstel daarvoor naar de Eerste en Tweede Kamer gestuurd. Kamerleden kunnen minstens vier weken op de AMvB reageren en mogelijk volgt er een debat over. Daarna gaat de AMvB voor advies naar de Raad van State.
Hoofdpunten
Aedes heeft de hoofdpunten uit de nieuwe Woningwet op een rijtje gezet. Ook de belangrijkste plannen uit de AMvB staan erbij. Dit overzicht geeft een samenvattende beschrijving van de wetsteksten en heeft een voorlopig karakter. Het is vooral bedoeld voor corporatiemedewerkers die betrokken zijn bij de voorbereiding van de uitvoering van de wet. De politieke behandeling kan nog tot veranderingen leiden en op een aantal punten dringen we daar nog op aan. Het overzicht wordt dan aangepast.
Indeling
1. Werkdomein woningcorporaties
2. Scheiding of splitsing van DAEB- en niet-DAEB-tak
3. Passend toewijzen
4. Governance en intern toezicht
5. Verslaglegging en financiële transparantie
6. Extern toezicht en sanering
7. Rol gemeenten
8. Rol huurders
9. Woningmarktgebieden
10. Diversen (klachtenreglement, wooncoöperatie, overcompensatie, gemengde dienstverlening)
Tekst wetsvoorstel en concept AMvB
Onder dit artikel vindt u de laatste versies van de officiële teksten van het ministerie:
- De tekst van het wetsvoorstel Woningwet, zoals dat nu bij de Eerste kamer ligt (‘Integrale wettekst van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting na de novelle, nota’s van wijziging en aangenomen amendementen’ dd. 17 december 2014)
- De tekst van de concept AMvB (‘Ontwerpbesluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (inclusief Nota van Toelichting)’ dd. 6 februari 2015)
Huurbeleid: de regels en de praktijk
Het kabinet-Rutte koos er in het regeerakkoord voor dat de huren van sociale
huurwoningen
harder
mogen stijgen dan de inflatie. De huurverhogingen zijn bovendien
inkomensafhankelijk: de huur kan meer stijgen bij een hoger (gezins)inkomen.
Tegelijkertijd voerde het kabinet voor alle verhuurders een nieuwe belasting in: de verhuurdersheffing. Om die verhuurdersheffing te kunnen betalen moeten verhuurders de huren verhogen, zo realiseert ook het kabinet zich.
Huurstijging
Woningcorporaties verhoogden de huren in 2014 iets meer dan particuliere verhuurders. De huren van sociale huurwoningen van corporaties stegen gemiddeld met 4 procent; die van particuliere verhuurders 3,5 procent. Corporaties maakten wat vaker gebruik van de mogelijkheid om de huren extra te verhogen bij hogere inkomens.
De belangrijkste oorzaak van de huurstijging is de verhuurdersheffing die woningcorporaties aan het Rijk moeten afdragen en die oploopt tot 1,7 miljard euro in 2017. Deze heffing geldt niet voor (particuliere) verhuurders die maximaal tien woningen verhuren.
Nieuwe huurders
Verhuurders stellen de huur opnieuw vast als de woning leeg komt en er een nieuwe huurder in komt (‘harmonisatie’). Soms sluit de prijs niet meer aan bij de kwaliteit en de waarde van woning. De huur wordt dan aangepast op basis van het puntenstelsel. Woningcorporaties verhoogden de huren bij mutaties in 2014 meer dan commerciële verhuurders.
Een verklaring daarvoor is dat commerciële verhuurders al een meer marktconforme huur vragen (gemiddeld 85 procent van maximaal redelijk) dan woningcorporaties (gemiddeld 69 procent van maximaal redelijk). Daarnaast investeren woningcorporaties extra in energiebesparing en woningverbetering. Zij rekenen deze investeringen vaak pas door in de huur als de volgende huurder in de woning komt.
Betaalbaarheid
In de analyse van het huurbeleid in 2014 staat ook dat woningcorporaties lang niet altijd gebruik maakten van de maximale mogelijkheden om de huur te verhogen. Corporaties houden steeds meer rekening met wat hun huurders kunnen betalen, blijkt uit de huurenquête van Aedes over 2014 en de voornemens van corporatiedirecteuren voor 2015. Dat geldt vooral voor de laagste inkomensgroepen, die de afgelopen jaren te maken kregen met forse inkomensdalingen.
Samen met Woonbond, VNG, G4 en G32 pleitte Aedes meermaals bij de minister van BZK om de betaalbaarheid voor verschillende type huishoudens beter in kaart te brengen. Zo kunnen corporaties daar rekening mee houden.
Verschillen
Niet alle woningcorporaties voeren hetzelfde huurbeleid. Dat komt door soms grote verschillen in financiële positie, de situatie op de lokale en regionale woningmarkt en de keuzes die corporaties maken.
Financiële positie
Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) publiceerde onlangs cijfers over de vermogensstijging van woningcorporaties. Het beeld ontstond daardoor dat het vermogen van corporaties groeit door almaar de huren te verhogen. Dat beeld behoeft volgens Aedes nuancering. Het gaat hier om een ‘papieren’ stijging, veroorzaakt door een andere waardering van het woningbezit.
De investeringen van woningcorporaties staan al een aantal jaren onder druk. Dat komt door de financiële crisis, maar ook door de verhuurderheffing. Corporaties brengen dit geld deels op door te besparen op bedrijfslasten en hun investeringen te minderen, en deels door de huren te verhogen.
Tegelijkertijd voerde het kabinet voor alle verhuurders een nieuwe belasting in: de verhuurdersheffing. Om die verhuurdersheffing te kunnen betalen moeten verhuurders de huren verhogen, zo realiseert ook het kabinet zich.Woningcorporaties verhoogden de huren in 2014 iets meer dan particuliere verhuurders. De huren van sociale huurwoningen van corporaties stegen gemiddeld met 4 procent; die van particuliere verhuurders 3,5 procent. Corporaties maakten wat vaker gebruik van de mogelijkheid om de huren extra te verhogen bij hogere inkomens.
De belangrijkste oorzaak van de huurstijging is de verhuurdersheffing die woningcorporaties aan het Rijk moeten afdragen en die oploopt tot 1,7 miljard euro in 2017. Deze heffing geldt niet voor (particuliere) verhuurders die maximaal tien woningen verhuren.
Nieuwe huurders
Verhuurders stellen de huur opnieuw vast als de woning leeg komt en er een nieuwe huurder in komt (‘harmonisatie’). Soms sluit de prijs niet meer aan bij de kwaliteit en de waarde van woning. De huur wordt dan aangepast op basis van het puntenstelsel. Woningcorporaties verhoogden de huren bij mutaties in 2014 meer dan commerciële verhuurders.
Een verklaring daarvoor is dat commerciële verhuurders al een meer marktconforme huur vragen (gemiddeld 85 procent van maximaal redelijk) dan woningcorporaties (gemiddeld 69 procent van maximaal redelijk). Daarnaast investeren woningcorporaties extra in energiebesparing en woningverbetering. Zij rekenen deze investeringen vaak pas door in de huur als de volgende huurder in de woning komt.
Betaalbaarheid
In de analyse van het huurbeleid in 2014 staat ook dat woningcorporaties lang niet altijd gebruik maakten van de maximale mogelijkheden om de huur te verhogen. Corporaties houden steeds meer rekening met wat hun huurders kunnen betalen, blijkt uit de huurenquête van Aedes over 2014 en de voornemens van corporatiedirecteuren voor 2015. Dat geldt vooral voor de laagste inkomensgroepen, die de afgelopen jaren te maken kregen met forse inkomensdalingen.
Samen met Woonbond, VNG, G4 en G32 pleitte Aedes meermaals bij de minister van BZK om de betaalbaarheid voor verschillende type huishoudens beter in kaart te brengen. Zo kunnen corporaties daar rekening mee houden.
Verschillen
Niet alle woningcorporaties voeren hetzelfde huurbeleid. Dat komt door soms grote verschillen in financiële positie, de situatie op de lokale en regionale woningmarkt en de keuzes die corporaties maken.
Financiële positie
Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) publiceerde onlangs cijfers over de vermogensstijging van woningcorporaties. Het beeld ontstond daardoor dat het vermogen van corporaties groeit door almaar de huren te verhogen. Dat beeld behoeft volgens Aedes nuancering. Het gaat hier om een ‘papieren’ stijging, veroorzaakt door een andere waardering van het woningbezit.
De investeringen van woningcorporaties staan al een aantal jaren onder druk. Dat komt door de financiële crisis, maar ook door de verhuurderheffing. Corporaties brengen dit geld deels op door te besparen op bedrijfslasten en hun investeringen te minderen, en deels door de huren te verhogen.
Norm passend toewijzen geldt per 1 januari 2016
Het
ministerie van Binnenlandse Zaken heeft bevestigd dat woningcorporaties al per 1
januari 2016 woningen moeten toewijzen volgens de nieuwe regels voor passend
toewijzen.
Het
ministerie van Binnenlandse Zaken heeft bevestigd dat woningcorporaties
al per 1 januari 2016 woningen moeten toewijzen volgens de nieuwe
regels voor passend toewijzen.
Opheldering
Het is de bedoeling dat de nieuwe Woningwet op 1 juli 2015 ingaat. Voor sommige onderwerpen uit de wet, zoals het passend toewijzen van woningen, geldt een andere ingangsdatum. Veel uitvoeringsaspecten moeten nog worden vastgelegd. Aedes vroeg het ministerie op een aantal punten opheldering omdat woningcorporaties zich nu al moeten voorbereiden op invoering van de wet.
Passend toewijzen: ingangsdatum 1 januari 2016
Zo bestond er onduidelijkheid over de precieze datum waarop corporaties de nieuwe regels voor het passend toewijzen van sociale huurwoningen moeten hanteren. De Tweede Kamer nam een motie aan om de 95-procentsnorm voor passend toewijzen op 31 december 2016 van kracht te laten zijn. Deze motie wordt verwerkt in de bij de wet behorende AMvB.
Het ministerie heeft bevestigd dat woningcorporaties zich voor het eerst op 31 december 2016 moeten verantwoorden over het afgelopen jaar. In de praktijk betekent dit dat corporaties met ingang van 1 januari 2016 woningen moeten toewijzen volgens de nieuwe regels.
Inkomenstoets: IBRI
Bij passend toewijzen wordt straks dezelfde inkomenstoets gebruikt die nu al geldt voor het toewijzen van sociale huurwoningen (regeling voor staatssteun). Daarvoor verstrekt de Belastingdienst IBRI-formulieren. Als het inkomen op basis van deze toets onder de norm voor de huurtoeslaggrens ligt, moet een woning passend worden toegewezen. Bij het passend toewijzen wordt dus niet gekeken naar vermogen of inkomen van inwonende kinderen.
De passendheidstoets kijkt niet naar uitzonderingen voor doelgroepen (zoals jongeren en ouderen) die bij de toewijzing van huurtoeslag wel gelden. Denk bijvoorbeeld aan de kwaliteitskortingsgrens die voor jongeren onder de 23 jaar geldt. De passendheidsnorm geldt wel voor studenten en statushouders, maar die hoeven daarvoor geen inkomen op te geven (zij hoeven alleen aan te tonen dat ze tot de bedoelde groepen behoren).
Huurders met zware zorgindicatie
Een uitzondering geldt voor de woningtoewijzing aan mensen met een zware zorgindicatie. Deze groep heeft en houdt toegang tot de sociale huursector ongeacht de hoogte van het inkomen. Wel vindt er een inkomenstoets plaats om te zorgen dat de lagere inkomens betaalbaar (tot de aftoppingsgrens van rond de 600 euro) gehuisvest worden.
Regelgeving
De hierboven genoemde punten worden nog vastgelegd in regelgeving en in het accountantsprotocol.
Het
ministerie van Binnenlandse Zaken heeft bevestigd dat woningcorporaties
al per 1 januari 2016 woningen moeten toewijzen volgens de nieuwe
regels voor passend toewijzen.Opheldering
Het is de bedoeling dat de nieuwe Woningwet op 1 juli 2015 ingaat. Voor sommige onderwerpen uit de wet, zoals het passend toewijzen van woningen, geldt een andere ingangsdatum. Veel uitvoeringsaspecten moeten nog worden vastgelegd. Aedes vroeg het ministerie op een aantal punten opheldering omdat woningcorporaties zich nu al moeten voorbereiden op invoering van de wet.
Passend toewijzen: ingangsdatum 1 januari 2016
Zo bestond er onduidelijkheid over de precieze datum waarop corporaties de nieuwe regels voor het passend toewijzen van sociale huurwoningen moeten hanteren. De Tweede Kamer nam een motie aan om de 95-procentsnorm voor passend toewijzen op 31 december 2016 van kracht te laten zijn. Deze motie wordt verwerkt in de bij de wet behorende AMvB.
Het ministerie heeft bevestigd dat woningcorporaties zich voor het eerst op 31 december 2016 moeten verantwoorden over het afgelopen jaar. In de praktijk betekent dit dat corporaties met ingang van 1 januari 2016 woningen moeten toewijzen volgens de nieuwe regels.
Inkomenstoets: IBRI
Bij passend toewijzen wordt straks dezelfde inkomenstoets gebruikt die nu al geldt voor het toewijzen van sociale huurwoningen (regeling voor staatssteun). Daarvoor verstrekt de Belastingdienst IBRI-formulieren. Als het inkomen op basis van deze toets onder de norm voor de huurtoeslaggrens ligt, moet een woning passend worden toegewezen. Bij het passend toewijzen wordt dus niet gekeken naar vermogen of inkomen van inwonende kinderen.
De passendheidstoets kijkt niet naar uitzonderingen voor doelgroepen (zoals jongeren en ouderen) die bij de toewijzing van huurtoeslag wel gelden. Denk bijvoorbeeld aan de kwaliteitskortingsgrens die voor jongeren onder de 23 jaar geldt. De passendheidsnorm geldt wel voor studenten en statushouders, maar die hoeven daarvoor geen inkomen op te geven (zij hoeven alleen aan te tonen dat ze tot de bedoelde groepen behoren).
Huurders met zware zorgindicatie
Een uitzondering geldt voor de woningtoewijzing aan mensen met een zware zorgindicatie. Deze groep heeft en houdt toegang tot de sociale huursector ongeacht de hoogte van het inkomen. Wel vindt er een inkomenstoets plaats om te zorgen dat de lagere inkomens betaalbaar (tot de aftoppingsgrens van rond de 600 euro) gehuisvest worden.
Regelgeving
De hierboven genoemde punten worden nog vastgelegd in regelgeving en in het accountantsprotocol.
Abonneren op:
Posts (Atom)