Praktijkvoorbeeld: ‘In Vught kan je geen kant op met een middeninkomen’

Woningcorporaties in heel het land matigen de huurverhogingen of kiezen voor andere manieren om huren betaalbaar te houden. Woningcorporatie Woonwijze (Vught) geeft bijvoorbeeld huurders met lage- en middeninkomens alleen een inflatievolgende huurverhoging van 1 procent. Daarnaast gaan de huren voor de meeste nieuwe huurders omlaag.

Veel huurders staat het water aan de lippen, merkt Gerard Velthuizen, directeur-bestuurder van Woonwijze. ‘Ik spreek vaak huurders en dan hoor ik indrukwekkende verhalen. Bijvoorbeeld een mevrouw die na een scheiding achterblijft in de woning en nauwelijks rond kan komen omdat de huurprijs net ongunstig is voor huurtoeslag. Of een oudere die zo weinig te besteden heeft dat hij de warme maaltijd een paar keer per week moet overslaan.’ Eind 2014 besloot de corporatie met de huurdersorganisatie te onderzoeken waar de huurders behoefte aan hebben. ‘We gingen de wijken in en legden ze de vraag voor: waar wil je dat we in investeren? In energiebesparing, in budgethulpverlening? Daar kwam uit dat huurders allerlei dingen belangrijk vinden. Maar het belangrijkst vinden ze betaalbaarheid.’
Scenario’s
Velthuizen is toen gaan onderzoeken wat minimaal aan reserves nodig is om Woonwijze gezond te houden. De corporatie berekende diverse scenario’s voor de komende 10 jaar. ‘Daaruit bleek dat we aan de goede kant van de streep zitten, zelfs als we het laagste percentage huurverhoging vragen.’ Ook een aanpassing van de streefhuur bleek financieel te kunnen. Die gaat van 70 naar 60 procent van wat een corporatie maximaal mag vragen. Nieuwe bewoners betalen op die manier minder huur. De woonlasten van huurders gaan bovendien iets omlaag doordat de corporatie de komende 5 jaar 2 miljoen euro per jaar in energiebesparing investeert.
Geen kant op
De corporatie ontziet niet alleen de lage inkomens, maar ook de middeninkomens tot 43.786 euro. Beiden krijgen 1 procent huurverhoging, dat is lager dan de 2,5 en 3 procent die wettelijk zijn toegestaan. De huurdersorganisatie en de Woonbond reageerden enthousiast op het huurbeleid. Ze vinden het een unieke oplossing met oog voor de lokale markt. Velthuizen: ‘In Vught kun je geen kant op met een inkomen tussen 34.000 en 44.000 euro. Je kunt niet huren en je kunt niet kopen. Dan moet je uitwijken naar Den Bosch. We vinden het niet eerlijk om deze mensen huurverhoging te geven. Ze horen bij onze doelgroep. Bij mensen met een inkomen vanaf 43.786 euro houden we nergens rekening mee. Die krijgen gewoon 5 procent huurverhoging.’
Eengezinswoningen verkopen
Woonwijze kan de huurverhoging zo laag houden omdat ze al jaren bezig is met kostenbesparing, vertelt Velthuizen. Verder zet Woonwijze geld in dat ze verdiende door 100 eengezinswoningen te verkopen aan mensen met een middeninkomen. ‘Bij herstructureringen bouwen we nu vooral kleine goedkope woningen voor senioren en starters, daar is hier veel behoefte aan.’ Woonwijze is van plan om de huren ook volgende jaren op deze manier te matigen. Velthuizen: ‘Maar we leggen ons niet vast. We moeten financiële ruimte hebben als er onverwachte dingen gebeuren.’